2026 yılı itibarıyla konut satışlarında gerçek satış bedelinin tapuya beyan edilmesi zorunlu hale geldi. Şubat ayında devreye alınacak e-Devlet yetkilendirme sistemi ile birlikte emlak piyasasında kapsamlı bir denetim süreci başlayacak.
Yeni uygulamayla hem tapu işlemleri daha şeffaf hale gelecek hem de alıcı ve satıcıyı bekleyen hukuki riskler büyük ölçüde ortadan kalkacak.
Tapu Harcı Artık Gerçek Satış Değeri Üzerinden
Yürürlüğe giren düzenleme kapsamında tapu harcı, satış bedelinin yüzde 4’ü olarak gerçek değer üzerinden hesaplanıyor. Daha önce belediyelerde kayıtlı rayiç bedeller baz alınarak yapılan işlemler sona ererken, tapu masraflarında gözle görülür bir artış yaşandı.
Buna ek olarak tapu müdürlüklerinde her işlem için 6 bin 681 TL döner sermaye bedeli alınmaya devam ediliyor.
Emlakçılara e-Devlet Yetkisi Olmadan İlan Verilemeyecek
Şubat ayında başlayacak yeni sistemle birlikte, konutunu satışa çıkarmak isteyen mülk sahiplerinin emlakçılara e-Devlet üzerinden resmi yetki vermesi gerekecek. Yetki belgesi bulunmayan emlak danışmanları, ilan platformlarında satılık ilan giremeyecek ve pazarlama faaliyeti yürütemeyecek.
Bu uygulamayla birlikte yetkisiz emlakçılık faaliyetlerinin önüne geçilmesi hedefleniyor.
Uzman Uyarıyor: Düşük Bedel Beyanı Büyük Risk Taşıyor
İstanbul Anadolu Yakası’nda faaliyet gösteren Adrese Gayrimenkul Yöneticisi Selçuk Hiçdurmaz, tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığının ciddi sonuçlar doğurduğunu belirterek önemli uyarılarda bulundu.
Hiçdurmaz, gerçek satış bedeli ile tapuda beyan edilen tutar arasındaki farkın ilerleyen süreçte hem alıcı hem de satıcı için vergi cezaları ve hukuki yaptırımlara yol açabileceğini vurguladı. Ayrıca bu durumun, Türkiye genelindeki konut fiyat istatistiklerinin sağlıklı oluşmasını da engellediğini ifade etti.
Yetkisiz İlanlar ve Fiyat Karmaşası Son Bulacak
Yetkisiz verilen ilanların piyasada ciddi bir güven sorununa neden olduğunu belirten Hiçdurmaz, aynı konutun farklı fiyatlarla ilan edilmesinin hem alıcıyı yanılttığını hem de satıcıyı zarara uğrattığını dile getirdi.
Yeni yetkilendirme zorunluluğunun piyasayı daraltmak için değil, düzenlemek ve şeffaflaştırmak amacıyla hayata geçirildiği ifade edildi.
Sahte İlan ve Kaparo Dolandırıcılığına Dijital Önlem
Yeni sistem kapsamında ilan platformları ile tapu kayıtları entegre edilecek. Elektronik ilan doğrulama sayesinde kayıt dışı emlakçılık, sahte ilanlar ve kaparo dolandırıcılığı gibi sorunların büyük ölçüde önüne geçilmesi amaçlanıyor.
İlçe İlçe Tapu Masrafları Netleşti
Düzenlemenin ardından özellikle büyük şehirlerde tapu masrafları dikkat çekici seviyelere ulaştı. Endeksa verilerine göre, Aralık 2025 itibarıyla İstanbul’un Sarıyer, Kadıköy gibi ilçelerinde 2+1 dairelerin ortalama satış bedelleri üzerinden hesaplanan tapu harçları yüz binlerce lirayı buluyor.
Uzmanlar, artan maliyetler nedeniyle tapu harcının alıcı ve satıcı arasında yüzde 2 – yüzde 2 şeklinde paylaşılmasının daha yaygın hale geleceğini öngörüyor.
Hedef: Daha Güvenli ve Şeffaf Bir Konut Piyasası
Yeni tapu ve yetkilendirme sistemiyle birlikte konut satışlarında kayıt dışılığın azaltılması, fiyat kirliliğinin önlenmesi ve alıcı–satıcı güvenliğinin artırılması hedefleniyor. Düzenlemenin, gayrimenkul piyasasında uzun vadede daha sağlıklı bir yapı oluşturması bekleniyor.
